Bebaubare Flächen und neu entstandene Wohnungen in Weimar

23.10.24 –

Anfrage der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN, eingereicht zur Stadtratssitzung am 06.11.2024

Angesichts der auch in der letzten Sitzung des Stadtrates erneut aufgekommenen Diskussionen um eine und wenn ja, wie, wachsende Zahl von Einwohnerinnen und Einwohnern Weimars und den dafür benötigten Wohnraum sind Informationen zu bereits vorhandenen Bauflächen gefragt. Im Geoportal der Stadt Weimar  sind die einzelnen Flächen zwar einsehbar, eine allgemeine Darstellung sowie Details zur Art der Bebauung sind daraus aber kaum ablesbar. Daher fragt die

Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN den Oberbürgermeister:

1. In welchen Bebauungsplangebieten im Stadtgebiet sind wie viele Wohnbauflächen in welcher Größe und für welche Art der Bebauung gegenwärtig verfügbar (Bitte nach B-Plan-Gebiet aufschlüsseln und jeweils Gebäuden mit ein-, zwei- oder mehr Wohnungen)?

2. Wie viele Bauflächen in welcher Größe und für welche Art der Wohnungsbebauung verzeichnet das Freiflächenkataster der Stadt derzeit?

3. Wie viele für Wohnungsbau geeignete Bauflächen (wie sogenannte Baulücken) sind darüber hinaus im Stadtgebiet verfügbar, die nicht im Freiflächenkataster oder in Bebauungsplangebieten liegen?

4. Wie viele Baugenehmigungen für neue Wohngebäude sind in 2023 erteilt worden, wie viele davon für Gebäude mit 1 oder 2 Wohnungen?

5. Welche Strategie verfolgt die Stadtverwaltung mit Blick auf die Versorgung weniger privilegierter Bevölkerungsgruppen mit bezahlbarem bzw. mietpreisgebundenen Wohnraum?

Die Stadtverwaltung antwortet darauf:

Bebaubare Flächen und neu entstandene Wohnungen in Weimar

Angesichts der auch in der letzten Sitzung des Stadtrates erneut aufgekommenen Diskus sionen um eine und wenn ja, wie, wachsende Zahl von Einwohnerinnen und Einwohnern Weimars und den dafür benötigten Wohnraum sind Informationen zu bereits vorhandenen Bauflächen gefragt. Im Geoportal der Stadt Weimar (https://stadtplan.weimar.de) sind die einzelnen Flächen zwar einsehbar, eine allgemeine Darstellung sowie Details zur Art der Bebauung sind daraus aber kaum ablesbar. Daher fragt die Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN den Oberbürgermeister:

Frage 1: In welchen Bebauungsplangebieten im Stadtgebiet sind wie viele Wohnbauflächen in welcher Größe und für welche Art der Bebauung gegenwärtig verfügbar (Bitte nach B-Plan Gebiet aufschlüsseln und jeweils Gebäuden mit ein-, zwei- oder mehr Wohnungen)?

Antwort: Wenn mit „gegenwärtig verfügbar“ gemeint ist, dass die Flächen in rechtskräftigen Bebauungs plänen liegen und sofort bebaubar sind, kann man feststellen, dass es in den B-Plangebieten gegebenenfalls noch einzelne Grundstücke gibt, diese aber aus verschiedenen Gründen (z.B. Vergrößerung des eigenen Gartens und damit fehlende Verkaufsbereitschaft) nicht mehr zur Verfügung stehen.

Darüber hinaus finden sich in einzelnen rechtskräftigen B-Plangebieten zwar teilweise noch nicht belegte Wohngebietsflächen, diese sind jedoch im o.g. Sinne gegenwärtig nicht verfüg bar, da die Erschließung gänzlich oder zumindest teilweise fehlt, oder Flächen für Ausgleichs maßnahmen noch nicht gesichert sind.

Zur Frage, wie viele Gebäude mit ein, zwei oder mehr Wohnungen auf diesen Flächen reali siert werden können, ist anzumerken, dass in den als Angebotsbebauungsplan konzipierten verbindlichen Bauleitplänen hierzu keine konkreten Festlegungen getroffen werden. Innerhalb der Festsetzungen des jeweiligen B-Plans ist die Anzahl der Grundstücke wie auch der Ge bäude in Abhängigkeit von einer späteren Grundstücksteilung nicht exakt zu benennen, da es im Hinblick auf eine zukünftige Ausgestaltung immer Spielräume gibt.

Freie Wohngebietsflächen finden sich aktuell noch in folgenden B-Plangebieten:

1. Hinter dem kleinen Anger/Hinter der Schäferei in Gaberndorf (ca. 5.500 m²; entspre chend damals erfolgter Parzellierung mit einem Potenzial von 27 Grundstücken/Ge bäuden für Einfamilienhäuser in verdichteter Bauweise),

2. Lützendorfer/Ettersburger Straße (ca. 3,6 ha; unter Zugrundelegung der im Bebau ungsplan vorgeschlagenen Parzellierung und bereits realisierter Vorhaben im Gebiet ist von einem Potenzial für ca. 80 Einfamilienhäuser und ca. 20 Mehrfamilienhäuser auszugehen),

3. Schlossgasse/Hinter der Badestube (ca. 580 m²; Potenzial von 2-3 Gebäuden),

4. Westlich der Ernst-Busse-Straße (ca. 2,6 ha; überwiegend ist hier von Mehrfamilien häusern auszugehen; die Gebäudeanzahl lässt sich nicht konkret benennen).

Frage 2: Wie viele Bauflächen in welcher Größe und für welche Art der Wohnungsbebauung verzeichnet das Freiflächenkataster der Stadt derzeit?

Antwort: Es wird davon ausgegangen, dass mit dem Begriff „Freiflächenkataster“ das Baulandkataster der Stadt Weimar gemeint ist, welches auf der städtischen Internetseite im Bereich der inter aktiven Stadtkarte öffentlich abrufbar ist.

Für das im Dezember 2020 veröffentlichte Baulandkataster wurden im gesamten Stadtgebiet (Kernstadt und Ortsteile) 116 Baulücken identifiziert. Bei 38 Baulücken legten die Eigentümer Widerspruch gegen die Veröffentlichung ein. 78 Baulücken konnten im Dezember 2020 im Baulandkataster veröffentlicht werden (18 in der Kernstadt, 60 in den Ortsteilen). Seit der Veröffentlichung mussten aufgrund nachträglicher Widersprüche der Eigentümer wei tere 47 Grundstücke aus dem Kataster entfernt werden. Aktuell sind 23 Baulücken veröffent licht (3 in der Kernstadt, 20 in den Ortsteilen).

Seit der Veröffentlichung des Baulandkatasters sind insgesamt 648 Interessenbekundungen eingegangen (236 für Baulücken in der Kernstadt, 412 für Baulücken in den Ortsteilen). Unse rer Kenntnis nach sind bisher 8 Baulücken verkauft worden, um diese einer Bebauung zuzu führen.

Die Möglichkeit der Bebauung richtet sich bei den Baulücken nach § 34 BauGB (Einfügen in die Umgebung). Die veröffentlichten Baulücken sind überwiegend für die Errichtung von Ein familienhäusern geeignet. Die Grundstücksgrößen liegen zwischen 140 und 2200 m2, die durchschnittliche Grundstücksgröße beträgt 790 m2. Alle Baulücken befinden sich in privatem Eigentum.

Frage 3: Wie viele für Wohnungsbau geeignete Bauflächen (wie sogenannte Baulücken) sind darüber hinaus im Stadtgebiet verfügbar, die nicht im Freiflächenkataster oder in Bebauungs plangebieten liegen?

Antwort: Weitere Flächenpotenziale für Wohnungsbau befinden sich am Landfried, im Bereich der Brauerei Ehringsdorf sowie auf den im Flächennutzungsplan dargestellten und noch nicht be planten Wohnbauflächen. Hinzu kommen die ermittelten Abrundungs- und Ergänzungspoten ziale in den ländlich geprägten Ortsteilen. Allerdings ist zu beachten, dass die o.g. Flächen 3 nicht im Sinne einer umgehenden Bebaubarkeit „verfügbar“ sind. An diesen Standorten sind regelmäßig zunächst die planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen und die Erschlie ßung herzustellen.

Frage 4: Wie viele Baugenehmigungen für neue Wohngebäude sind in 2023 erteilt worden, wie viele davon für Gebäude mit 1 oder 2 Wohnungen?

Antwort: Im Jahr 2023 sind in Weimar für insgesamt 15 Wohngebäude Baugenehmigungen erteilt worden, davon 9 für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 6 für Mehrfamilienhäuser.

Frage 5: Welche Strategie verfolgt die Stadtverwaltung mit Blick auf die Versorgung weniger privilegierter Bevölkerungsgruppen mit bezahlbarem bzw. mietpreisgebundenen Wohnraum?

Antwort: Laut Wohnungsmarktkonzept soll das Angebot an preisgünstigen Wohnungen in seinem Um fang gesichert und gleichmäßiger über das Stadtgebiet verteilt werden. Als preisgünstig kön nen demnach Wohnungen gelten, bei denen die Kaltmiete pro Quadratmeter nicht über der „angemessenen Miete“ gemäß Thüringer Förderrichtlinie für sozialen Wohnungsbau liegt. Für Weimar wird in der aktuellen Förderrichtlinie eine Obergrenze von 6,10 €/m² angesetzt.

Um das o.g. Ziel zu erreichen, soll bei Wohnungsbauvorhaben von den Investoren regelmäßig die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Fördermitteln geprüft werden. Dies gilt sowohl für Neubau- als auch für Sanierungsvorhaben. In der jüngeren Vergangenheit gab es zwei Vor haben zur Errichtung neuer Sozialwohnungen, die allerdings keine Förderung vom Land er halten haben. Dies betrifft das gemeinschaftliche Wohnprojekt in der Alten Feuerwache mit 23 Wohneinheiten sowie ein Neubauprojekt der Weimarer Wohnstätte in der Westvorstadt mit 8 Wohneinheiten. Beide Projekte sind inzwischen ohne Fördermittel für den sozialen Wohnungs bau realisiert worden.

Die Stadt Weimar hat im städtebaulichen Grundvertrag mit der Landesentwicklungsgesell schaft Thüringen zur Entwicklung des Wohnbaugebiets „Im Merketale II“ eine Vereinbarung zur Errichtung von gefördertem Wohnungsbau getroffen. Eine Grundvoraussetzung für die tatsächliche Realisierung von gefördertem Wohnungsbau wird allerdings auch in Zukunft sein, dass seitens des Freistaates Thüringen ausreichende (und auch auskömmliche) Mittel zur Förderung des mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungsbaus zur Verfügung gestellt werden.

Weitere Strategien, die im Wohnungsmarktkonzept benannt sind, sind das Vorhalten von Woh nungen mit unterschiedlichen Sanierungsständen in einem Quartier, der wirksame Einsatz von Wohnberechtigungsscheinen sowie die konsequente Nutzung der Ermessensspielräume bei der Gewährung von Unterstützungsleistungen für einkommensschwächere Haushalte im Rah men der KdU-Richtlinie.